Category: 本土研究社

現有官方公開資料中的農地空間數據未能反映實際土地使用狀況、粗疏而欠全面，使現時北部都會區前期規劃階段系統性忽略農地的潛在價值，有礙實現北部都會區所追求的「城鄉共融」的規劃策略。 本研究希望於規劃前期全面檢視北都主要區內現有的農地資源的現況，為香港農地未來的功能及發展策略，提供更具體的分析及想像。透過探究各區農地的農業活動、周遭環境、土地使用等狀況，配合擬於2024年內開始的「農業優先區」的諮詢，提供具備數據支持的政策建議。

總括而言，隨著社會日益關心動物權益，令各種收留流浪動物的需求激增，動物寄養所有其存在價值，但研究發現有人藉「收留動物」之名，行破壞農地及營運棕地之實， 本身極需政府加緊審批以遏止濫用。遺憾的是，隨著土地規劃政策的大旋律下，政府 卻主動瓦解餘下的城市規劃把關制度，由「提速提效」變成「提速失效」。若情況持 續惡化，這或會使動物寄養所污名化，鄉郊環境亦因棕地擴散而日益惡化，這並非愛護動物人士與社會大眾之福。

以大型填海供應土地興建新發展區，為國際間近數十年來的趨勢，當中包括香港的明日 大嶼願景計劃。政府最快在2025年底便會開始展開明日大嶼填海工程，然而當局仍未釋 除民間對於項目的財政、環境影響及可行性等疑慮。本研究透過檢視國際間大型填海項 目的現況，並整理及分析這些項目所面對的問題，對明日大嶼提供以下啟示。

當政府屢次強調要加快房屋供應，新發展區及官方棕地選址外的「快熟棕地」能夠縮短「生變熟」的建屋時間，故此必定為需要優先處理的土地選項。

政府將「細」扭曲成增加單位供應方法，讓市場提供「可負擔」的納米樓，使納米單位數目近年倍增。⻑期以來一直放寬規劃、建築物的法規，縱容納米樓出現。 是次研究希望透過整理首個「香港納米樓資料庫」的方式，以面積260呎或以下新落成私人住宅單位為研究對象，以較⻑時間維度 (2010-2019) 的統計數字描述納米樓問題的具體現狀，嘗試勾勒出納米樓問題背後的政策成因，以及從既有發現提出具體政策建議。

民間有必要深入審視現行棕地政策的整全性，並提出建議修正其政策方向，早日善用棕地，從而增加公營房屋供應，改善市民的生活。

本研究透過回顧整份官方《新界 棕地使用及作業現況研究》(2019年)，及兩階段以棕地群作公營房屋發展的政策文件 (分別是 2020年3月及2021年3月)以及其他參考資料，檢視官方棕地政策至今現況與成效。

面對現時香港土地供應不足的問題，民間多次提出「鄉村式發展地帶」為土地供應選項，但政府以鄉村式發展地帶內的官地「零散」、「偏遠」為由而忽視其發展可能⋯⋯因而有必要探討整體丁地現狀及潛在可發展用途，有助促成更妥善的規劃，讓部分或可作為重要土地供應選項。

民間土地資源小組的立場文件闡釋香港土地問題所在，並提出可持續的解決方案，建議利用補充性的土地供應方案，即利用棕地、發展商土地儲備和未善用的政府土地，以及在南塘近岸填海。本研究文件延續上次的立場文件，詳細介紹這些土地選項的選址，以及如何加以善用。

丁屋政策作為上世紀七十年代鄉郊房屋政策下一「臨時性措施」 (Interim measures)，卻維持了近半世紀，政策改革停滯，期間非法轉售丁權，即「套 丁」的情況日益嚴重。市場上除了有大量丁屋二手樓盤，不少以屋苑形式興建、懷疑是以套丁手法得來的丁屋(下稱「丁屋屋苑」)遍佈新界各處，引起一系列法律、環境、管治和規劃等問題。

棕土自 1980 年代起在新界各區蔓延，既影響鄉郊環境、居民生活質素，亦往往違反規劃佈局與城規條例。然而政府多年來對新界棕土現況仍欠缺全面掌握，以致仍未制訂棕土政策，處理方式相當消極被動。本研究追蹤 1993 至 2017 年間的新界棕土擴張趨勢，並揀選重點個案，探討導致棕土無序擴散的原因，為有關棕土政策的公共討論提供重要基礎。

在這些研究背景上，本研究嘗試就新界西北后海灣區的魚塘及周邊地帶進行地區性的地權調查 ，旨在: ● 從生態較敏感地帶的地權狀況探究當中的潛在土地發展利益和評估該區發展威脅； ● 探討發展商農地儲備的分佈和現況，從而找出「土地共享先導計劃」的部份潛在選址，為公共政策討論提供更全面的認知和討論基礎。

本研究亦集中分析幾宗個案，展示物業投資者及外來買家，如何利用股權轉讓作為「避稅後門」，加速本港寶貴的房屋資源流失，甚至間接使政府鼓勵物業炒賣。另外，個案分析亦顯示股權轉讓有機會催生「假首置買家」，營造房屋市場充滿「首置需求」的假象，令原為維持房屋資源合理分配的政策，變成服 務炒家的房屋策略。

政府去年八月成立土地供應專責小組（土供組），討論各種土地選項的發展潛能，包括位於新界逾千公頃的棕土。然而，土供組金卻故意貶低棕土的發展潛力，引導市民認同其他社會、環境成本極高的土地選項如填海、開發綠化帶等等。 研究團隊認為，政府和土供組犯下以上錯誤，導致棕土的發展潛力被埋沒。為全面審視發展潛力，研究團隊透過地塊分析 （land parcel analysis)，研究棕土地塊的地理相鄰性 (geographical proximity) 以及其面積大小。

「短期租約用地」、「臨時政府撥地」 以及「未批租或撥用官地」這三類臨時使用及閒置的官地資源，在未經認真檢視及缺乏資訊公開下，被當局指為「面積太小」、 「地形不宜發展」、「已有長遠發展計劃」、「交通基建限制」等，沒有被土地供應諮詢納入 18 個發展選項之一，否定了使用這些土地的可能性。在官方土地資訊被隱藏的情況下究希望更深入探索這些官地資源的現況及可能性，製作首個未善用官地的公開地圖及土地清單。

政府雖然不斷強調香港土地資源緊絀，但同時預留大片土地作未來丁屋發展，​研究團隊擔心若然丁屋政策繼續被濫用，將十分不利於土地資源的妥善利用。 一直以來有關於套丁的公開資料十分零散，​公眾以至政府連套丁的現況也未能掌握， 使政策討論多年來缺乏著力點，遑論要求政府正視問題，推動政策改變​。故此我們急切需要一個整全的套丁研究，了解問題現況、具體成因，並提出針對性的政策建議。

本研究集中對這些透過短期批租富豪用地使用進行綜合研究，就香港的土地資源運用及土地供應問題提供重要的研究參考。

在粉嶺北馬屎埔村耕作多年的黎先生，被指非法佔用政府土地，該土地在二零一三年八月被北區地政處收回，再重新公開招標。地政處稱要回收農地，讓公眾投標，才合乎公平 原則。招標結果是由一間在截標前三日才成立的連捷有限公司投得，該公司以年租 12 萬元投得農地。 本土研究社一直研究短期批租土地問題。透過文件對該個案深入調查，發現有兩大問題需要釐清。