行政摘要
欠缺「居住空間標準」的政策視野
政府將「細」扭曲成增加單位供應方法，讓市場提供「可負擔」的納米樓，使納米單位數目近年倍增。⻑期以來一直放寬規劃、建築物的法規，縱容納米樓出現。
研究方法
是次研究希望透過整理首個「香港納米樓資料庫」的方式，以面積260呎或以下新落成私人住宅單位為研究對象，以較⻑時間維度 (2010-2019) 的統計數字描述納米樓問題的具體現狀，嘗試勾勒出納米樓問題背後的政策成因，以及從既有發現提出具體政策建議。
公眾可以透過以下連結瀏覽「香港納米樓資料庫2010-2019」。
整體數目
- ⻑期低估納米樓問題的規模：近年落成的納米單位數目明顯急增，調查共發現 2010至2019年這十年間，總共有8,550個納米樓單位推出市場，包括6,150個已 經獲發「佔用許可證」（入伙紙）的納米單位，以及2,400個正現發售樓花而未入伙的納米單位。在2019年，納米單位佔一手住宅單位落成量的12.9%，代表每8個一手單位就有一間是納米單位，其嚴重性遠超於社會現時一般理解的規模。
- 九龍是納米單位的重災區：九龍城、油尖旺、深水埗三區合計的納米單位數目已佔總數逾4成（42.9%）。出乎意料之外，為數不少的納米單位擴散至屯門、 沙田、元朗、大埔等樓價傳統上比市區便宜的新市鎮。
存在嚴重設計問題
- 平均面積呈下降趨勢：2010年至2019年底，新落成的納米單位平均面積為219 呎。在2010年，該些單位的平均面積為220呎，2019年則下降至213呎，反映單位面積縮小的情況在過去十年愈來愈嚴重，當中面積最細的單位暫時是位於屯門的菁雋128呎單位，實用面積少於4張雙人床褥。
- 不同居住活動功能互相衝突：本研究發現，並沒有任何單位同時有獨立睡房及獨立廚房。只有廚房但沒有睡房的佔總數5.27%；有獨立睡房，而設開放式廚房，即儲物櫃（pantry）的單位佔總數6.53%；絕大部分情況下，廚房、客廳、睡房的功能基本上指同一房間（88.2%），功能上互相衝突。
- 政策優惠令單位比例上更不實用: 本研究發現納米單位的獲豁免計算在發展總樓面積的環保設計（露台、環保平台及玻璃幕牆）平均每個為23.6呎，業主平均負擔花了$49.3萬購買上述設施，佔所有單位平均面積219呎的10.8%，使單位的室內空間細上加細。
供應狀況
- 重建為主要途徑:早期絕大部分納米樓發展都來自市區重建。2010年以來共有 96個納米樓樓盤落成及發售樓花，重建發展項目佔64個(66.7%)，反映重建屬納米樓頗為普遍的發展模式。此外，有19個項目發展前曾獲批准私人強制拍賣，涉及2,879個納米樓單位，佔整體約三分之一(33.7%)。強拍項目中，恒 基全資以及合資的一共有12個。
- 納米地產王—恒基地產：恒基地產獨資興建2,858個納米單位(33.4%)，為 「四大地產商」之首。此外，⻑實、新世界及新鴻基合計興建了624個納米樓 單位，不足恒基獨資興建的四分之一。
- 沒在《環境、社會及管治報告》披露納米樓業務：研究發現首十大納米樓發展商均沒在《環境、社會及管治報告》披露其納米樓業務。納米單位為不適切居所，但恒基、九建和遠東發展在《報告》中列出的部分獲獎樓盤實為納米樓， 顯示《環境、社會及管治報告》未有有效地監察發展商披露發展不適切居所的業務狀況。
充斥投資需求
- 2010年發售的納米樓單位，累積轉手率更高達約八成：數據顯示「三年轉手限 制」結束後，單位轉手率非常高:佔2010年至2015年出售的納米單位的26.2% 。已經轉手的722個納米單位中，一手業主平均只持有單位3.48年。背後原因 ，相信與納米單位樓價上升，業主套現離場有關。
- 納米單位呎租與同區新落成豪宅看齊：研究發現已入伙的首十大納米樓盤單位租金水平高企，約為$40至$64不等，與同區豪宅看齊。不少上述樓盤在入伙初期均有地產代理表示同時間有大量租盤放盤，同期租盤數目約佔樓盤納米單位總數的三成，顯示不少納米樓買家視之為投資工具。
- 採用按揭保險者少於三成：本研究發現2013至2018年5月期間，在面積少於 200平方呎的一手單位的業主中，只有29.4%有取用按揭保險貸款(即首置買家)。按揭保險普遍被理解為市⺠上車的主要方法，這數據亦突顯納米樓市場可能充斥非自住的投資買家。
政府責任
- 逐步放寬單位設計法規：1997年屋宇署將「黑廁」設計的合法化；《建築物消防安全守則》在2011年更新後，大大簡化了興建開放式廚房的批則程序，令發展商更容易興建開放式廚房，涉及的主要官員梁展文、林鄭月娥等。此兩項放寬促使納米樓的出現。
- 「通用設計」標準懸置20年：除了放寬單位基本設計法規外，一些改善居住環境的通用設計要求，亦在私人發展中失效，例如為殘疾人士而設的《暢通無阻的通道》的適用範圍只限於「建築物的所有公用地方」而非單位本身。20年前提出的《香港2030+》提出透過建築設計指引，促進私人住宅單位內採用通用設計，今天政府停留在願景和構思階段，納米樓的出現與上述法規的懸置不無關係。提出的《香港2030+》提出透過建築設計指引，促進私人住宅單位內採用通用設計，今天政府停留在願景和構思階段，納米樓的出現與上述法規的懸置不無關係。
- 六成透過賣地而建的納米樓有限量限呎條款：研究發現1,463個納米單位在限量地政策下建成，佔賣地建成的納米樓六成（63.2%）。限量地政策直接鼓勵私人市場興建細單位，2014年第四季的賣地開始抽走限量條款，但沒有訂出限呎標準，原因是「市場亦會就著這發展方向開則」，可見政府在納米單位的市場規模擴大時實質上有「積極帶風向」的角色。
- 官員「搬龍門」為維持放任政策：早前官員聲稱增加土地和房屋單位供應，可以⻑遠根治「蚊型 / 劏屋盤」，後來納米樓的問題續漸擴大，政府就反過來稱訂立單位面積最低標準會影響供應數目，反映政府實際上無意處理納米樓問題。發展局前局⻑馬紹祥曾承認「地契條款」限制單位最小面積可行，歷屆發展局官員明知政策可行但仍然不作為。
政策建議
針對納米樓問題，研究團隊提出以下「減納方案」:
短期措施：「定義納米樓」
- 將面積260呎以下的單位，定義為「不適切居所」;
- 《強拍條例》連同賣地條款的限制，兩種方法預計已經可堵塞近六成納米單位的興建；
- 按證保險公司按揭保險承造的高成數按揭，為新落成單位加設最細單位面積;
中期措施：「填補建築監管漏洞」
- 檢討開放式廚房、黑廁等，歷年透過作業備考、設計指引規範化的設計 ，對日常使用、環境衛生的負面影響;
- 修訂「締造優質及可持續建築環境的措施」的特惠豁免政策，規訂面積少於260呎的單位，不可享有豁免樓面面積計算的優惠；
- 確立「通用設計」的要求涵蓋在住宅內部設計，使單位內部應有足夠空間供輪椅使用者或⻑者方便出入和使用；
中⻑期措施：訂立「住宅面積標準」
- 全面調查居住形態、空間使用需要的現況與期望，建立不同類型房屋的法定最低面積標準。