研究背景與目的
過去香港發展商不斷囤積農地，據年報資料，四大發展商(長實、新鴻基、恒基、新世界)持 有的農地不少於1000公頃，一直任由荒廢和被破壞，等待改劃發展圖利。今次「土地大辯 論」公眾諮詢中，政府及土地供應專責小組擺明車馬，力推「公私合營」釋放發展商農地儲 備。及後的施政報告更在未有公眾諮詢結果前，改以「土地共享先導計劃」為名，推出實質是 「公私合營」的釋放囤地措施，容許地產商提高地積比率或減少補地價，甚至由政府提供基建 ，以換取新增樓面面積六至七成興建資助房屋(包括定價比居屋更高的「首置樓」)。 「公私合營」發展新界農地被質疑利益輸送，為發展商度身訂造機制釋放囤地，但只換來有限 的資助房屋。而公眾無從得知這些囤積農地的地理分佈，亦不知有多少座落於生態敏感、不適合發展的地帶，過往發展商屢試改劃都不成功，但他日有可能會以「土地共享」之名捲土重來 ，所以這些農地的具體分佈對了解整個政策帶來的潛在影響至關重要。
一直有不少新聞報導揭露發展商在不同地方囤積農地，但公眾只能管中窺豹，未知全貌。由於香港土地業權狀況並不透明，公眾往往要自行付費查冊，所費不菲，難以得知全港或地區性的 業權結構。發展商年報只提供所囤積的農地整體數字，但具體地理分佈一直隱沒於公眾視野。 既然難以得悉全港的業權狀況，策略地選取某些區域進行地區性的地權研究，除可了解四大地 產商一部份的囤地位置外，亦能探索該區的潛在土地利益，以及按業權結構評估其面臨的發展威脅。
發展商長期在新界西北后海灣一帶濕地及魚塘收地，不時申請改劃作地產發展。值得留意的是，后海灣區魚塘以及周邊地帶具重要生態價值，發展商囤地意味該區正面臨發展威脅。1995 年，后海灣區濕地正式被列入拉姆薩爾濕地(範圍見圖一)，而規劃署在1997年的「后海灣地區魚塘生態價值研究」中確認了魚塘的生態保育價值。城規會按此研究修改規劃指引，規定后海灣地區的發展必須遵循「不會有濕地凈減少」的原則。該地區規劃概念是「避免魚塘數目減少、防止生境變得零碎分散，以及紓緩不適當土地用途和人為干擾帶來的負面影響。」因而劃定「濕地保育區」(應予保育的相連漁塘)和「濕地緩衝區」(為維持保育區的生態完整而 沿「濕地保育區」界線劃出500米)，目的是為了避免發展對后海灣一帶魚塘及濕地生態帶來 不可逆轉的影響。
在這些研究背景上，本研究嘗試就新界西北后海灣區的魚塘及周邊地帶進行地區性的地權調查 ，旨在:
● 從生態較敏感地帶的地權狀況探究當中的潛在土地發展利益和評估該區發展威脅；
● 探討發展商農地儲備的分佈和現況，從而找出「土地共享先導計劃」的部份潛在選址，為公共政策討論提供更全面的認知和討論基礎。